Ипотека при разводе супругов с детьми

Раздел имущества – стандартна практика при оформлении развода, например, ипотека при разводе супругов с детьми разделяется в зависимости от финансового положения сторон и исходя из интересов ребенка или детей. Наиболее сложные судебные разбирательства грозят, если в семье несовершеннолетние дети с определенной долей в жилье. Обычно граждане стараются продать ипотечную квартиру; где есть ребенок с реализацией недвижимости могут возникнуть проблемы, так как перед непосредственным выселением несовершеннолетнего, ему необходимо предоставить иное жилье для проживания. В противном случае органы опеки могут запретить проводить сделки с недвижимостью, особенно это касается ситуаций, когда дети являются собственниками.

Семейное и гражданское законодательство устанавливает следующие права и обязанности супругов, которые имеют несовершеннолетних детей, по отношению к ипотечному жилью:

  • Вне зависимости от того, на кого оформлена квартира, она является общим имуществом мужа и жены, за исключением ситуаций, когда супруги до или во время брачных отношений оформили договор о раздельной собственности;
  • Если судом установлено, что платежи за недвижимое имущество осуществлялись совместными усилиями супругов за весь период действия кредита, то раздел имущества осуществляется в равных пропорциях – по 50% каждому;
  • Супруги в равной степени или ином соотношении, установленном соглашением или решением суда, должны участвовать в погашении займа;
  • Супруг, который назначается опекуном общего ребенка или детей, вправе рассчитывать на получение большей доли от недвижимости с сохранением размера платежей;
  • Однокомнатная квартира не подлежит разделу, но только в том случае, если в семье имеются несовершеннолетние иждивенцы, при таких обстоятельствах жилье остается родителю-опекуну, а второй супруг получает компенсационную выплату.

В последнем случае, на супруга-опекуна суд может возложить обязанность по выплате второму супругу денежных средств, равных половине суммы общих вложений в ипотеку. Квартира переходит в собственность первого супруга и выплаты по ней полностью ложатся на его плечи. Однако банковская организация по собственному желанию, при обращении гражданина с соответствующим заявлением или при наличии решения суда может уменьшить ежемесячный платеж по кредиту и продлить срок кредитования пропорционально уменьшенной сумме.

Супруги в равной мере несут ответственность перед банком за погашение кредита, однако банк вправе требовать досрочного погашения долга, если между супругами не заключен брачный договор или иным способом не определена судьба жилого помещения. Такое право у банков возникает только при наличии соответствующего пункта в кредитном договоре.

Варианты раздела ипотечной квартиры

 

Существует несколько основных вариантов раздела ипотечного жилья при расторжении брака, однако в каждом из них должно быть отражено согласие банка, который выдал кредит на приобретение квартиры или строительство жилого дома.

В зависимости от способов раздела имущества предусматривается несколько вариантов судьбы ипотечного жилья:

  1. Выделение долей каждого из супругов в общей сумме погашенного долга с последующим перечислением половины суммы тому супругу, который отказывается от жилья. В таком случае кредитный договор подлежит изменению и один из супругов становится единоличным собственником жилого помещения с сохранением обязательств по кредиту в полном объеме.
  2. Продажа квартиры с последующим погашением кредита и распределением оставшихся средств между сторонами. При таких обстоятельствах ни одна из сторон не получает жилое помещение в собственность.
  3. Досрочное погашение ипотеки, если у супругов есть достаточное количество средств, а затем раздел имущества в равных долях, исходя из положений семейного законодательства.

В любом из представленных вариантов супругам необходимо получить одобрение кредитора и только после этого приступать к активным действиям по разделу имущественной массы, в соответствии со ст. 37 ФЗ «Об ипотеке».

Выплата доли одному из супругов

Супружеская пара может решить спор по поводу ипотечного кредита и судьбы недвижимости путем заключения добровольного соглашения о разделе имущества или при разбирательстве в судебном порядке. Наиболее благоприятный вариант развития событий складывается при заключении договора между супругами, в котором устанавливается будущее каждого объекта совместной собственности.

Выплата доли одному из супругов является одной из наиболее легких схем раздела имущества, так как в таком случае заемщиком становится только одно лицо, второе лишается своей доли в квартире, однако получает половину или иной размер денежных средств от суммы погашенной задолженности.

Супруги могут самостоятельно или с помощью суда определить какую долю должен выплатить один из них другому в качестве компенсации, однако после заключения соглашения или вынесения решения суда необходимо обратиться в банк за одобрением.

Обращение в банковскую организацию должно содержать следующие документы:

  1. Копию договора ипотечного кредитования.
  2. Копию соглашения о разделе имущества или копию соответствующего решения суда, в котором устанавливается размер компенсации и право одного из супругов выйти из сделки.
  3. Заявление о перезаключении ипотечного договора с внесением в категорию заемщиков только одного из супругов.
  4. Справка о доходах стороны, которая получила право на ипотечную квартиру, за последние шесть или двенадцать месяцев, в зависимости от требований конкретного банка.
  5. Иные документы, которые являются обязательными при подаче такого заявления, установленные кредитным договором или правилами банковской организации.

После получения разрешения от банка и выражения готовности изменить данные по кредиту, стороны заключают договор передачи денежных средств в счет оплаты доли в квартире. Параллельно с этим идет работа по изменению данных о заемщике в договоре кредитования. При соблюдении всех формальностей один из супругов получает денежную компенсацию, а второй единоличное право владения ипотечным жильем с сохранением всех обязательств по погашению кредита.

Продажа жилья

Для проведения сделок с недвижимостью, которая находится в обременении, необходимо получить соответствующее разрешение от займодавца – банковской организации. Схема получения согласия аналогична получению разрешения при переоформлении кредита на одного из супругов при выплате второму определенной суммы компенсации.

После получения согласия банка супруги могут искать покупателя на недвижимость, однако при показе собственности всегда нужно указывать на ее обременение.

Продажа квартиры может осуществляться несколькими способами:

  1. Продажа непосредственного объекта недвижимости. В данном случае банк выдает согласие на проведение сделки, покупатель вносит залог, который уходит в счет погашения долга. После этого оставшаяся сумма выдается продавцам для последующего раздела, а покупатель становится собственником недвижимости.
  2. Продажа задолженности по ипотеке. В такой ситуации между продавцами и покупателем подписывается договор о передаче кредитных обязательств с последующим приобретением права собственности на залоговое имущество. Соглашение является трехсторонним, сторонами которого выступают банк, заемщики и покупатель.

Вне зависимости от выбора способа продажи жилья, разрешение банка на совершение сделок с залоговым имуществом обязательное условие успешной реализации квартиры. При реализации квартиры покупатель вносит определенную сумму денежных средств для досрочного погашения задолженности, а оставшуюся сумму кладет в банковскую ячейку, информация о которой передается продавцам после подписания договора купли-продажи.

Досрочное погашение ипотеки

Погашение ипотеки до истечения срока кредитования – еще один способ раздела ипотечной квартиры между супругами, однако такой вариант подходит только тем гражданам, которые имеют достаточное количество денежных средств.

В некоторых банках необходимо получить разрешение для досрочного погашения задолженности, так как сумма долга требует перерасчета и выделения нового значения переплаты по кредиту. Обычно расчеты занимают от одной недели до одного месяца, после чего супруги могут погасить весь долг в полном объеме.

После погашения ипотеки в Реестр вносится информация о снятии обременения, и супруги становятся полноправными собственниками недвижимости. Собственники после получения такого права могут распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Раздел ипотечной квартиры при наличии детей

Ипотека при разводе супругов с детьми

Расторжение брака с последующим разделом ипотечного жилья может существенно осложниться, если в семье несовершеннолетние дети. Согласно семейному законодательству, все имущество супругов делится в равных долях между ними, включая материальную собственность и долговые обязательства.

В случае ипотечного кредитования и наличия у супружеской пары несовершеннолетних детей, судебные органы вправе отступить от стандартных способов разделения задолженности между разводящимися супругами, поэтому выделяют несколько возможных вариантов развития событий.

Судом могут быть определены следующие правила раздела ипотечного жилья:

  1. Установление права родителя-опекуна на получение увеличенной доли в жилой недвижимости при сохранении одинаковых ипотечных выплат. Каждый из супругов выплачивает половину от ежемесячного платежа, однако один из супругов вправе рассчитывать не только на собственную половину недвижимости, но и на долю ребенка, которую определяет суд.
  2. Сумма платежей для каждой из сторон может быть изменена, исходя из материальных возможностей супругов. Если один из них занимается уходом за ребенком и находится в декретном отпуске, имеет инвалидность или находится в состоянии беременности, то сумма выплат по кредиту второго супруга может быть повышена. За супругами в таком случае сохраняется право на получение 1⁄2 доли от недвижимости. Такие манипуляции требуют обязательного согласия банка, которое выдается только после полной проверки платежеспособности каждого из супругов.

При погашении задолженности средствами материнского капитала, в том числе внесение первоначального взноса по ипотеке, обязывает родителей выделить каждому ребенку по доле, равной общей сумме внесенных средств. В таком случае супруги получают по 50% от недвижимости после выделения долей несовершеннолетних, например, если материнский капитал погасил 1/3 от стоимости недвижимости, то родители вправе рассчитывать на получение в собственность только 2/3, по 1/3 на родителя соответственно. Дети вправе распоряжаться своей долей в недвижимости после совершеннолетия, до этого времени все сделки с недвижимостью должны проходить с привлечением органов опеки и попечительства.

Разделить ипотечную квартиру, где есть ребенок нельзя, если она является однокомнатной. В таком случае жилое помещение остается за тем родителем, который осуществляет непосредственный уход за несовершеннолетним. Второй супруг должен освободить жилое помещение и получить компенсацию пропорционально сумме уплаченного кредита. Размер компенсации определяется судом или родителями самостоятельно при заключении соглашения.

Многие разводящиеся задумываются о том, как быть, если есть дети и переживают о дополнительных проблемах. Трудности могут возникнуть только в том случае, если несовершеннолетние иждивенцы имеют долю в недвижимом имуществе, если же у детей нет права собственности, то дело ограничится стандартными сложностями при разделе ипотечного кредита: получение разрешения банка, изменение условий договора, споры о долях и прочее.

Как избежать проблем при разводе с ипотекой

Расторжение брака с последующим разделом ипотечной недвижимости вне зависимости от ее характеристик всегда вызывает некоторые сложности и трудности, связанные с банковской организацией и выдачей разрешения на отчуждение собственности под обременением.

Раздел ипотечной квартиры подразумевает несколько вариантов развития событий, каждый из которых требует обязательного участия банка в решении вопросов о судьбе недвижимости, так как именно имущество выступает гарантом возврата крупной суммы займа. Часть разводящихся просто отказываются вносить платежи по кредиту, заставляя второго члена семьи отвечать по обязательствам самостоятельно. При отсутствии регулярных платежей банк имеет право выставить недвижимость на торги. В таком случае продажа недвижимости осуществляется по условиям кредитной организации. После проведения банком аукциона и продажи квартиры задолженность гасится.

Мирное решение конфликта

Ипотека при разводе супругов с детьми

Раздел ипотечной собственности при наличии несовершеннолетних иждивенцев – длительная и сложная процедура, которая значительно упрощается, если члены семьи готовы идти на мировую. После развода и определения места жительства несовершеннолетнего ребенка или детей, можно заключить мировое соглашение о разделе общего имущества, в котором нужно указать не только имеющуюся собственность, но и все долги, кредиты и иные материальные обязательства.

Супруги могут самостоятельно решить кому достанется недвижимость, а кто их них заберет автомобиль или другие ценные предметы и вещи. После заключения договора необходимо обратиться в кредитную организацию для получения разрешения на переоформление кредита. При согласии банка все обязательства по выплате займа передаются одному супругу, а второй может рассчитывать на получение денежной или иной материальной компенсации, предусмотренной договором о разделе имущества.

Брачный договор

До оформления ипотечного кредита муж и жена могут заключить брачный контракт о раздельной собственности супругов. Данное соглашение определяется судьбу не только имеющейся собственности, но и имущества, которое будет приобретено в будущем при совместном проживании. Договор защищает стороны от длительных разбирательств по поводу не только ипотечного жилья, но и любого другого имущества, покупаемого в период брачных отношений.

Соглашение может определяет различные вариации решения споров по ипотечному жилью, включая все вышеперечисленные.

Несмотря на оформление договора, при внесении средств материнского капитала на погашение кредита, несовершеннолетним детям в обязательном порядке выделяется собственная доля, которая не может быть искусственно уменьшена или отменена. За соблюдением прав несовершеннолетних наблюдают органы опеки и попечительства.

 

Ссылка на основную публикацию