Как разделить ипотечную квартиру при разводе: общие основания, с материнским капиталом, если есть дети, собственник – муж

Как разделить ипотечную квартиру при разводе – проблема становится более насущной, если это кредитная жилплощадь, оформленная благодаря еще не погашенной ипотеке. В качестве заинтересованной стороны  присутствует банк-кредитор, поэтому делиться будут и квадратные метры, и сама кредитная задолженность.

Как разделить ипотечную квартиру: важные сведения

Как разделить ипотечную квартиру при разводе: общие основания, с материнским капиталом, если есть дети, собственник – муж

В период развода делится и квартира, и ипотечные платежи. Супруги договариваются или через суд решают, как они будут погашать долги по договору с банком. При этом банк тоже имеет право голоса.

Если квартиру поделить достаточно просто – по закону каждый супруг получит по половине жилплощади, то ипотечные платежи не обладают достаточной гибкостью, чтобы их можно было просто разбить на равные части. Поделить обязательство гораздо сложнее.

Чаще всего муж и жена являются созаемщиками по договору ипотеки, в связи с чем они в равной мере обязаны погашать ипотечные долги. Такая схема очень выгодна для банка, поскольку гарантирует исполнение договора. Кредитные учреждения практически никогда не согласовывают перезаключение одного договора на два, поскольку так уменьшается вероятность полного возврата кредитных денег.

Важно. Если ипотечное жилье было куплено с помощью собственных средств супруга, которые были получены в результате наследования или дарения, а также за счет добрачного имущества, то такая жилплощадь не делится даже через суд.

Как поделить квартиру, если собственник – муж?

Как быть, если собственником является муж? В этом случае значение имеет не то, на кого оформлена квартира, а то, в какой период она куплена. Если квартира куплена до брака – то она останется в собственности мужа и после развода, а жена будет вправе требовать возместить ей внесенные за ее счет ипотечные платежи.

Если же супруги покупатели квартиру в браке, то ее раздел осуществляется в общем порядке по схемам, приведенным в статье, или через суд. Самое главное в этом случае – чтобы дата заключения брака предшествовала дате покупки квартиры.

Какие есть варианты?

Есть три основных варианта раздела ипотечной квартиры:

  1. Продать квартиру и поделить деньги.

Для этой схемы понадобится согласие банка, поскольку без такого согласия сделка по продаже не состоится. Суть подхода в следующем: жилье продается, вырученные деньги направляются на погашение ипотечного договора, а остаток распределяется между супругами в равных долях или в зависимости от договоренности.

  1. Переписать на одного из супругов квартиру и ипотеку, а второму выдать компенсацию (вывод созаемщика).

По этой схеме квартира и кредит переоформляются только на жену или на мужа, а бывший супруг получает компенсацию в размере уплаченных им взносов за квартиру – ведь он более не является хозяином жилплощади.

  1. Поделить квартиру и разделить договор.

Суть схемы проста – из общей собственности квартира переводится в долевую, а ипотечный договор делится на два. Супруги становятся единоличными собственниками каждый своей доли в жилье, и единоличными заемщиками каждый по своей ипотеке. К сожалению, такая схема не особо распространена, поскольку не каждый банк соглашается на раздел одного договора на несколько.

Здесь нужно помнить, что если один из супругов не сможет выплачивать ипотеку, то банк будет вправе выставить на продажу все жилье в целом – тогда пострадают интересы другого супруга. Кроме того такая схема невозможна, если квартира однокомнатная.

Куда подавать документы?

Порядок действий и пакет документов зависит от того, какой из трех вариантов, представленных выше, выберут супруги. О нюансах каждой схемы подробнее указано ниже. Но это – если получается сесть за стол переговоров и прийти к общему варианту о судьбе квадратных метров.

Когда достичь обоюдного согласия невозможно (например, муж уклоняется от диалога), неизбежно судебное разбирательство. Инициативный супруг готовит исковое заявление в районный суд, к которому прикладывает пакет документов:

  • документ о браке (о заключении или о расторжении);
  • документы на квартиру (выписку из ЕГРН или свидетельство, а также технические планы);
  • квитанция об оплате госпошлины.

Для начала судебного разбирательства этих бумаг хватит, но в ходе дела судья может потребовать донести какие-либо бумаги.

Продажа квартиры в залоге у банка

Наиболее выгодный вариант раздела квартиры для бывших супругов. Суть подхода такова – квартира продается, за счет денежных средств погашается обременение, квартира переходит в собственность покупателя, а бывшие супруги получают остаток денег. Сделать это можно тремя способами:

  1. Сначала снять обременение, а затем – продать квартиру.

Это самый оптимальный вариант, ведь согласия банка здесь не потребуется. Супруги заключают предварительный договор с покупателем, получают от него сумму аванса (задатка), необходимую для погашения ипотеки, рассчитываются с банком и снимают обременение в Росреестре. После проведения всех манипуляций заключается основной договор купли-продажи и регистрируется право покупателя на жилье.

Минусом этого подхода станет необходимость найти достаточно смелого покупателя, готового ждать момента снятия обременения.

  1. Погасить кредит собственными или заемными средствами, после чего продать жилье.

Отличие от предыдущего варианта только в том, что кредит погашается не средствами покупателя, а собственными или заемными. Как правило, у супругов нет такой большой суммы, вследствие чего им приходится оформлять другой кредит (например, потребительский). Это влечет за собой возникновение новых обязательств и может привести у судебным тяжбам.

  1. Переоформить ипотеку на покупателя.

В данном случае без согласия банка не обойтись. По сути, в данном случае произойдет замена заемщика. В результате сделки покупатель получит квартиру и непогашенные обязательства перед банком, а продавцы – сумму выплаченных взносов по договору.

Получить согласие банка достаточно сложно, но возможно – для этого нужно обратиться к своему менеджеру, заполнить заявление и дождаться решения банка по вопросу.

Важно: Если супруги разошлись, но официально у них не было развода через суд, и судьба недвижимости пока не определена, они должны вносить платежи в банк по ипотеке, как и прежде, чтобы избежать просрочек и проблем с банком.

Вывод созаемщика

Процедура вывода созаемщика из договора ипотеки зависит от правил того банка, который предоставил ипотеку. Некоторые банки требуют предоставить решение суда по вопросу, а некоторым достаточно нотариального отказа супруга от доли в квартире. В любом случае сначала необходимо посетить своего ипотечного менеджера для уточнения порядка вывода созаемщика

Важно понимать, что банк не пойдет на вывод созаемщика, если придет к выводу, что оставшийся заемщик не сможет вносить платежи по ипотеке. Этот момент необходимо продумать до обращения с заявлением о заключении дополнительного соглашения.

Раздел квартиры, купленной до брака

Как разделить ипотечную квартиру при разводе: общие основания, с материнским капиталом, если есть дети, собственник – муж

Если квартира была приобретена в ипотеку до брака, то по общему правилу она не подлежит разделу, а остается в единоличной собственности того супруга, на которого она оформлена. Как же быть с платежами по ипотеке?

Если второй супруг принимал участие во внесении ипотечных платежей, то он может по суду требовать компенсацию и вернуть те деньги, которые были им потрачены во время совместной жизни на обслуживание кредита.

Как делится квартира, если есть дети?

Если супруги в период брака обзавелись детьми, ребенком, то этот факт имеет большое значение при разделе квартиры. Редко когда родителям удается договориться между собой, поэтому споры о разделе квартиры с учетом интересов детей разрешает суд.

Дети, как правило, остаются проживать с одним из родителей. По суду доля данного родителя увеличивается с учетом интересов детей. Например, если разводится семейная пара без детей, то квартира поделится в равных долях – по 1/2;, а если у супругов есть один ребенок, то доля матери может быть увеличена до 2/3. Отец соответственно получит 1/3.

В этом случае к исковому заявлению, образец которого был представлен выше, следует приложить копию свидетельства о рождении ребенка и справку из жилищных органов о том, с кем из родителей проживает ребенок.

Внимание. Если не учесть интересы детей при разделе жилья, можно получить серьезные проблемы вплоть до лишения родительских прав.

Если квартира куплена с материнским капиталом

Закон говорит, что материнский капитал предоставляется одному из родителей для обеспечения интересов ребенка. Если сумма государственной помощи была израсходована на оплату первого взноса по ипотеке, то напрямую эта сумма не делится между супругами и тем более никем из них не компенсируется другому. Обычно суд рассматривает вопрос через призму того, с кем из родителей остается проживать несовершеннолетний ребенок.

Следует понимать, что квартира, купленная по материнскому капиталу, скорее всего уже оформлена в долях на детей. Это означает, что при продаже такой квартиры потребуется не только согласие банка на снятие обременения, но и разрешение органов опеки и попечительства.

Если есть брачный договор

Как разделить ипотечную квартиру при разводе: общие основания, с материнским капиталом, если есть дети, собственник – муж

Брачный договор – это не очень распространенный способ определения судьбы имущества в нашей стране. Вместе с тем его наличие полностью меняет порядок раздела ипотечной квартиры. Чаще всего квартира просто делится поровну, но условиями брачного договора могут быть предусмотрены другие правила, которые ускоряют весь процесс раздела имущества.

Договор распространяет свое действие на ипотеку в случае, если в нем содержатся условия о:

  • размере долей, которые причитаются каждому супругу в случае развода, сами доли при этом супруги выбирают произвольно;
  • порядок погашения выплат по ипотеке, а также процентное содержание выплат, которые несет каждый супруг.

Если эти данные имеются, то суду или даже самим супругам будет намного проще определить, кому и в каких размерах достанется имущество и долг.

Как заключить брачный договор?

Брачный договор можно заключить до бракосочетания или в период брака. После развода такой документ составить нельзя. После расторжения брака бывшие супруги могут составить соглашение о разделе совместно нажитого имущества через нотариуса.

Брачный договор заключается в обязательной нотариальной форме. Это значит, что супруги должны взять все документы на квартиру и отправиться с ними к нотариусу, который составит проект соглашения. Соглашение распечатывается на специальном бланке, подписывается супругами и удостоверяется надписью нотариуса.

О факте составления брачного договора обязательно уведомляется банк, выдавший ипотеку. При этом, если супруги составили соглашение уже после оформления ипотеки, банк все равно нужно известить.

Оспорить брачный договор можно через суд. Обычного письма-уведомления о расторжении договора в данном случае недостаточно. Право на аннулирование сделки имеют супруги или ипотечный банк – если его не уведомили о составлении соглашения.

Заключение

Раздел ипотечной квартиры – дело хлопотное, однако вполне реализуемое. Разделить кредитную квартиру можно как добровольно по схемам, перечисленным выше, так и через суд. При разделе обязательно нужно учесть не только размер платежей, которые внес каждый из супругов, но и интересы общих несовершеннолетних детей. Особое значение при разделе квартиры имеет брачный договор – он имеет приоритет над нормами закона по вопросу раздела имущества и долгов.

Также советуем вам прочитать статью «Ипотека при разводе супругов с детьми«

Ссылка на основную публикацию